Pourquoi investir dans les résidences de services?
Investir dans une résidence de services est un excellent moyen pour préparer sa retraite. Investir dans une résidence gérée "clé en main" est rentable et rapporte 5% en moyenne par an. Ces ensembles immobiliers sont des résidences de tourisme, des résidences étudiantes, d'affaires, séniors et EHPAD. L'investisseur bénéficie d'une fiscalité avantageuse avec le remboursement de la TVA à 20%, acquittée sur le prix d'achat et via la système des amortissements comptables. Par ailleurs, l'exploitant de la résidence s'occupe de tout. Il n'y a aucun soucis de gestion!
Par Bertrand Dubourg, Rédacteur web immobilier
La typologie des résidences de services
- Les résidences pour personnes âgées : Séniors ou établissements d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD). Ces établissements spécialisés ont vocation à prendre en charge les personnes très âgées ou ayant perdu leur autonomie. Les acteurs du secteurs sont le Noble Age, Dolcéa et Colisée Patrimoine.
- Les résidences de tourisme : ces résidences sont orientées vers l'industrie touristique saisonnière. On les trouve principalement dans les stations de skis ou en bord de mer dont Pierre et Vacances et les Hotels du Soleil sont des acteurs incontournables.
- Les résidences d'affaires : plus sympathiques que les hôtels impersonnels, ils ont vocation à être plus conviviaux avec l'aménagement de cuisines équipées, des spas, des salles de fitness, etc..)
- Les résidences étudiantes
En 2021, la rédaction recommande les EHPAD et les résidences séniors suite à la crise sanitaire encore en cours actuellement.
La avantages fiscaux dans l'investissement d'une résidence de services
- Dispositif Censi-Bouvard
Investir dans une résidence gérée présente de nombreux avantages.
Primo, il n'y aucune contrainte de gestion locative. En effet, celle-ci est dévolue à un gestionnaire professionnel via un bail commercial avec le propriétaire investisseur.
De plus, le dispositif Censi-Bouvard ouvre le droit à une réduction d'impôt de 11 % sur le prix d'achat hors taxes (dans la limite de 300 000 euros) d'un logement situé dans une résidence services. Ceci, sous réserve de le louer au moins neuf ans.
En Censi-Bouvard le bien doit être acquis dans le neuf ou vendu en l'état futur d'achèvement ( VEFA). La réduction d'impôt maximale est de 33 000 euros sur une durée de 9 ans.
En outre, il est possible de récupérer la TVA sur votre acquisition (intégralement, au bout de vingt ans de location) . A condition que l'exploitant propose, en plus de l'hébergement, au moins trois services comme le nettoyage des lieux, la fourniture de linge ou l'accueil de la clientèle.
- Statut du loueur en meublé non professionnel
Investir en résidence avec services est un investissement patrimonial qui peut se faire sous le statut de loueur en meublé non professionnel ( LMNP). Le statut permet de récupérer la TVA et de bénéficier aussi de l'amortissement du bien immobilier.
Avec le statut BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) il est possible de déduire des loyers perçus, l'ensemble des charges liées à l'opération, comme les intérêts, les charges de copropriété, la comptabilité, etc...
Les inconvénients des résidences de services
Investir dans une résidence de services peut ne pas être rentable pour un investisseur immobilier mal avisé. Tout d'abord, c'est un engagement long terme; Qui plus est, si l'on a recourt au dispositif Censi-Bouvard. Comme pour tout investissement défiscalisant, l'investisseur devra payer les charges de copropriété et la taxe foncière.
De plus, il faudra renouveler le mobilier et renégocier le bail avec l'exploitant après une période de 9 ans. Sans garantie que cela aille "dans le bon sens" pour l'investisseur.
Par ailleurs, la revente d'une résidence senior peut s'avérer compliquée si l'on souhaite agir seul. En effet, la valorisation du bien en résidence de service ne dépend pas que de vous et peut fluctuer au fil du temps. De plus, si l'emplacement a été mal choisit au départ, il sera compliqué de le revendre correctement et rapidement.
Conclusion
Il faut tenir compte scrupuleusement de certains critères pour qu'un investissement en résidence de services soit réussit. Tout d'abord l'emplacement est primordial. Pour une résidence étudiante, l'endroit idéal ne sera sans doute pas celui d'une résidence de type EHPAD.
De plus, il faut étudier avec minutie la qualité et la réputation du gestionnaire.
In fine, dans le doute, mieux vaut se faire accompagner par un professionnel-expert sur ce marché immobilier de "niche". Il saura vous guider dans votre processus d'achat grâce à un réseau étoffé et drastiquement sélectionné. Revenu Pierre et LB2S sont 2 acteurs majeurs sur ce segment. Pas seulement sur le neuf mais aussi sur le marché de la revente ( secondaire ou d'occasion).
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La rédaction immobilière