Monetivia, la société qui rend liquide la pierre des séniors
Paris, Le 04/11/2021. L'immobilier est le placement préféré des français avec l'assurance-vie. Ce n'est pas un secret, les séniors en détiennent une large partie en France. Je rencontre ce jour, Monsieur Thomas Abinal, directeur-général de Monetivia qui va nous expliquer l'offre de sa société, (très originale sur bien des aspects). Spécialiste de la vente en nue-propriété, Monetivia a développé avec Allianz, une solution adaptée aux besoins des séniors et de leurs ayant-droits : la vente à prix ajusté.
Par Bertrand Dubourg, influenceur web économique
Bertrand Dubourg. Monsieur Abinal, bonjour. Quelles sont (aujourd'hui) les alternatives possibles pour les seniors de transmettre leur immobilier?
Thomas Abinal. 70% des seniors sont propriétaires d'un bien immobilier et ont des enfants. Ce chiffre ressort de l'étude OpinionWay pour Monetivia. En matière de transmission de leur patrimoine immobilier, ils ont plusieurs alternatives : léguer leur bien, donner la nue-propriété de leur bien de leur vivant ou encore vendre la nue-propriété, en conservant l'usage du bien. Chacune de ces solutions présente des avantages et des inconvénients.
La première, léguer son logement à ses enfants, permet aux seniors de conserver la pleine propriété de son bien et d'avoir ainsi une plus grande marge de manœuvre par rapport à d'éventuels besoins financiers futurs. Si cette solution est choisie par une majorité de seniors (89%), elle n'est pas optimale pour les héritiers puisque les droits de succession à payer sont élevés, sachant par ailleurs que la plupart d'entre eux (67%) revendront le bien de leurs parents à leur décès.
Des solutions de monétisation alternatives existent permettant de sécuriser le prix de vente de la nue-propriété du bien, dans une logique gagnant-gagnant pour le vendeur et l'investisseur.
Thomas Abinal.
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La seconde option, donner la nue-propriété de son vivant, permet d'optimiser les droits de succession en profitant des abattements sur les droits de donation. Toutefois, pour le senior, le don d'une partie de sa résidence principale représente un risque de se voir démuni s'il doit faire face ultérieurement à des coûts imprévus, par exemple le financement d'une maison de retraite ou d'un hébergement en EHPAD.
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La dernière option, celle de la monétisation d'un bien en vendant sa nue-propriété, permet également d'anticiper la succession mais de façon différente. Cette option a l'avantage de permette un apport de liquidités important, qui peuvent ensuite être données aux enfants afin de les aider au moment où ils en ont le plus besoin (quand ils ont 40 ans et non pas au moment du décès des parents, qui coïncide souvent avec leur propre passage à la retraite). En revanche avec cette option, le senior s'expose à prendre le risque de brader son bien en cas de décès prématuré s'il vend son bien en viager.
Des solutions de monétisation alternatives existent néanmoins, qui permettent de sécuriser le prix de vente de la nue-propriété du bien, dans une logique gagnant-gagnant pour le vendeur et l'investisseur.
B.D. Donner ou vendre la nue-propriété : quel intérêt pour transmettre un bien ? comment ça marche ?
T.A. Le droit français permet la séparation du droit de propriété en deux : d'un côté l'usufruit, qui donne le droit d'occuper le bien ou de le mettre en location ; de l'autre la nue-propriété, qui en somme correspond à la détention des murs. Le nue-propriétaire est de facto un investisseur de long terme : son patrimoine est valorisé mécaniquement chaque année mais il ne peut en tirer aucun fruit à court terme.
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En matière de stratégie patrimoniale, pour anticiper la succession concernant la résidence principale, le propriétaire peut envisager de donner la nue-propriété à ses enfants. Cette stratégie est intéressante car elle lui permet de réduire les droits de succession tout en restant usufruitier du bien.
Autre stratégie, le propriétaire peut choisir de vendre la nue-propriété à un tiers, tout en continuant à y habiter. Il s'agit là d'une alternative intéressante pour ceux qui pensent que le bien sera de toute façon vendu à leur décès et qui préfèrent transmettre des liquidités à leurs enfants de leur vivant (toujours en réduisant les droits à payer par le jeu des abattements sur les droits de donation) ou qui souhaitent disposer d'un capital permettant de générer des revenus complémentaires à la retraite.
B.D. Quelles sont les alternatives éthiques à la vente en viager ?
T.A. Aujourd'hui, il est clair que les seniors qui ont des enfants (soit 80% des seniors) sont peu enclins à vendre leurs biens en viager. Ils sont de fait seulement 14% à se dire intéressés par la vente en viager, contre 48% pour les 20% de seniors qui n'ont pas de descendants directs.
La question est donc : quelle solution propose-t-on aux seniors avec héritiers qui souhaitent monétiser leur bien sans le vendre en viager ?
Chez Monetivia, nous avons développé pour eux une solution alternative avec des notaires et l'assureur Allianz : la vente à prix ajusté (nom commercial : Contrat Monetivia). C'est un schéma de vente en nue-propriété qui évite les deux écueils de la vente en viager : le risque de brader son bien en cas de décès prématuré et le côté peu moral du pari sur le décès que fait l'acheteur en viager.
Notre vision est en effet la suivante : monétiser son bien, oui, mais pas n'importe comment ou à n'importe quel prix ! La vente à prix ajusté ou Contrat Monetivia permet de fixe un prix de vente qui sera fonction de la durée réelle d'occupation du bien, au lieu d'en rester à un prix bâti sur une simple espérance de vie statistique. Le vendeur touche un capital calculé selon une hypothèse de durée d'usage ... mais ça ne s'arrête pas là.
En cas de décès prématuré, le prix de vente est ajusté à la hausse et les enfants sont indemnisés, ce qui supprime le risque de brader son bien, qui est la tare majeure du viager.
En conclusion : le viager, pour ceux qui n'ont pas de descendants directs, pourquoi pas ? Mais pour les 80% de la population qui ont des descendants directs, nous recommandons plutôt une solution plus sécurisée et plus éthique : la vente à prix ajusté, un schéma astucieux de vente en nue-propriété.
Monsieur Abinal, Merci.
Monetivia, 11 Rue Kepler, 75116 Paris.Téléphone : +33 1 86 95 74 24