L'utilité d'avoir une SCI
En bref, Une SCI (société civile immobilière) regroupe en général les membres d'une même famille qui doivent être au minimum deux. Ces associés créent la plupart du temps une SCI pour acquérir un actif immobilier. Le fonctionnement de la SCI est décrit dans les statuts. Dans tous les cas, il est utile de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine ( CGP) afin de vérifier en amont l'utilité de créer une SCI familiale.
Par Bertrand Dubourg, journaliste immobilier et finance
Principes et fonctionnement de la SCI
Une société civile immobilière est une société qui permet aux membres d'une même famille de s'associer afin de gérer un parc immobilier. Les associés de la SCI peuvent mettre en commun des immeubles qu'ils détiennent. Ces apports donnent accès à des parts de SCI.
Les associés partagent les gains et les pertes. Sachez que le capital social de la SCI, peut être fixe ou variable.
Les gérants d'une SCI peuvent être des personnes physiques ou morales. La SCI ne peut pas avoir d'activité commerciale, c'est une société civile par nature.
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La SCI : un bel outil pour transmettre
Si vous créez une SCI familiale, cela va vous permettre d'optimiser la transmission de votre patrimoine. Quand la succession est désorganisée, les ayants-droits détiennent les actifs immobiliers en indivision. Grâce à la SCI, votre progéniture héritera de parts sociales qu'elle pourra vendre.
En outre, la SCI familiale vous permettra de transmettre à vos enfants un actif immobilier tout en conservant le fructus. Les parents continuent de gérer la SCI et détiennent le pouvoir royal d'en retirer les revenus jusqu'à leur trépas.
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Avantages de la SCI
- Vous évitez l'indivision!
Créer une SCI permet de vous affranchir des règles de l'indivision. Qui peuvent être génératrices de nombreux maux de tête. Un indivisaire peut contraindre les autres co propriétaires de vendre le bien objet de l'indivision. Toutes les décisions doivent être prises à l'unanimité. Avec une SCI, le gérant s'occupe des la gestion courante, ce qui limite drastiquement les blocages.
- Vous paierez moins d'impôts!
Si la SCI est en déficit, les associés peuvent le reporter sur leur déclaration d'impôts. Le déficit ainsi généré, permet de réduire les revenus de la déclaration, et donc la douloureuse à régler in fine.
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- Vous serez libres! ( ou presque)
Les associés disposent de beaucoup de libertés pour rédiger les statuts. Il peuvent Confier la gérance à un ou plusieurs associés. De plus, vous pourrez organiser la répartition des pouvoirs entre chaque associé. Vous pourrez également organiser les modalités de vote. Magnifique!
- Préparez votre retraite sous les cocotiers
Si vous êtes chef d'entreprise, la SCI est un bon véhicule pour préparer votre retraite. Lors de la transmission de votre entreprise vous pourrez garder votre SCI et bénéficier d'un revenu régulier. Pina colada à tous les étages!
En outre, si vous transmettez votre entreprise, les parts de la SCI seront transmises aux ayants droits qui préfèrent la peinture à l'huile à Montmartre et distribuer au cordeau les titres de la société à l'héritier qui souhaite reprendre la tête de l'empire.
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Inconvénients
Une SCI présente des inconvénients. Tout d'abord: les formalités. IL vous faudra rédiger des statuts, les envoyer au greffe du tribunal de commerce, publier au JAL l'avis. En outre, si vous faîtes appel à un pro ( conseillé) cela aura encore un coût.
Les règles de fonctionnement sont assez contraignantes : il faut tenir des assemblées générales, rédiger des PV et diantre: tenir une comptabilité!
Bon à savoir: une SCI n'est valable que pour gérer des biens immobiliers déjà acquis. Elle ne peut faire de l'achat/revente.
Bon à savoir: les membres d'une SCI sont indéfiniment responsables du passif de la SCI. Vigilance donc lorsque les biens immobiliers ont été achetés à crédit.
La SCI et les fourches caudines du Trésor Public
La SCI est en général soumise à l'impôt sur le revenu ( IR). Selon un terme à la mode en 2021, on l'a dit même "transparente". Bigre!
Les membres de l'auguste SCI seront directement imposés au niveau de leurs revenus fonciers. En cas de cession de parts sociales le taux appliqué par Bercy sera de 19%, plus les prélèvements sociaux de 17,2%.
Une SCI à l'IR permet à ses membres de bénéficier du régime d'abattement sur les plus-values immobilières.
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Comme pour un achat en direct vous serez exonéré de toute gabelle, après 22 ans et d'une exonération totale ( prélèvements sociaux inclus) après 30 ans.
Dans une SCI, les associés peuvent se soumettre à l'impôt sur les sociétés ( IS). Dans cette hypothèse, elle est "opaque" . L'imposition de la SCI ne dépend plus directement de l'imposition des associés.
Vous devrez calculer votre bénéfice imposable selon le régime du BIC. Votre résultat sera soumis à l'IS au niveau de la SCI. Les associés, ici, ne sont pas taxés.... pas encore....
En revanche, Si la SCI décide, dans un élan de générosité, de distribuer des dividendes, ceux ci seront imposables au niveau des associés. Vous aurez donc une double imposition. L'IS permet à la SCI de n'être imposée que sur son résultat net.
Bon à savoir: les bénéfices d'une SCI sont taxés à l'impôt sur les sociétés au taux généreux de 15% sur les premiers 38 120 €, puis 28 % pour les 500 000 premiers euros. Et enfin, à 33,33 % pour tout ce qui dépasse!
Tout ça c'est bien , mais comment puis-je créer ma SCI demain?
- rédiger des statuts, avec mention du gérant et du siège social de la société
- publier dans le journal d'annonce légale un avis de constitution de SCI
- Immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS) au greffe du tribunal de commerce.
In fine, si vous décidez de franchir le rubicon de la SCI, vous pouvez demander conseil à un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine qui pourront vous guider et vous donner des conseils adaptés à votre situation personnelle.