LMNP : Vers une réforme fiscale en 2025 - Ce qui change pour les investisseurs
Le régime fiscal de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) a longtemps séduit les investisseurs immobiliers en raison de ses avantages fiscaux, tels que la déduction de charges et l'amortissement des biens, ce qui en fait une option attrayante. Cependant, à partir de 2025, une réforme pourrait modifier ces avantages. Initiée par la députée Annaïg Le Meur, cette réforme vise à réviser les avantages fiscaux du LMNP pour les aligner davantage sur ceux de la location nue. Cet article examine les changements potentiels à venir, leurs effets sur les investisseurs, ainsi que les solutions à envisager.
Pourquoi une réforme du régime fiscal LMNP en 2025 ?
La réforme du régime fiscal LMNP intervient dans un contexte de pression croissante sur le marché locatif, où l'augmentation des locations meublées, notamment dans les zones touristiques, a réduit la disponibilité des logements à long terme. Face à cette situation, le gouvernement souhaite rééquilibrer l'offre locative en encourageant davantage la location nue, jugée plus adaptée aux besoins des résidents permanents.
Les tensions sur le marché immobilier résidentiel, particulièrement dans les grandes villes, ont été exacerbées par la popularité des plateformes de location à court terme. Les investisseurs ont favorisé ce modèle, attirés par les avantages fiscaux du régime LMNP et la rentabilité supérieure des locations meublées. Cependant, cela a conduit à une baisse de l'offre de logements pour les locataires cherchant des solutions sur le long terme.
La réforme, portée par la députée Annaïg Le Meur, vise donc à harmoniser la fiscalité des locations meublées avec celle de la location nue. Cette initiative s'inscrit dans une tendance plus large de réajustement des dispositifs fiscaux, similaire aux récentes réglementations sur les plateformes de location courte durée ou les mesures de plafonnement des loyers.
Quels impacts pour les investisseurs ?
Les modifications envisagées pourraient changer la donne pour les investisseurs ayant choisi le régime LMNP. Ceux qui s'appuyaient sur les avantages fiscaux pour améliorer leur rentabilité risquent de voir leurs marges se réduire. L'amortissement des biens et la déduction des charges, deux des piliers de l'attractivité du régime LMNP, pourraient être revus, ce qui affecterait la rentabilité des projets immobiliers.
En outre, l'harmonisation avec la location nue pourrait pousser certains investisseurs à revoir leurs stratégies d'investissement, voire à opter pour d'autres dispositifs fiscaux, comme le régime réel d'imposition ou le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), selon leur profil et objectifs financiers.
Quelles alternatives pour les investisseurs ?
Dans ce nouveau paysage fiscal, les investisseurs devront s'adapter. Pour certains, il pourrait être judicieux de réorienter leur stratégie vers la location nue, notamment dans des zones où la demande pour des logements à long terme est forte. D'autres pourraient explorer des régimes fiscaux alternatifs ou réévaluer leurs objectifs à long terme pour maximiser leur rendement en fonction des nouvelles règles en vigueur.
Ainsi, même si la réforme du régime LMNP vise à stabiliser le marché locatif, elle pourrait redéfinir l'approche des investisseurs immobiliers, les incitant à chercher des solutions plus pérennes et en phase avec les nouvelles orientations fiscales.
Les principales nouveautés du régime LMNP en 2025
La réforme fiscale prévue pour le régime LMNP en 2025 apporte plusieurs modifications importantes, qui remodèlent les avantages fiscaux liés à la location meublée. L'objectif du gouvernement est d'harmoniser ce régime avec celui de la location nue et de réguler l'impact des locations meublées sur le marché immobilier. Voici les principales nouveautés à prendre en compte :
Fin du régime BIC pour les revenus locatifs meublés
Actuellement, les revenus issus de la location meublée sont soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui permet aux propriétaires de bénéficier de conditions fiscales avantageuses, notamment en amortissant leur bien. Ce mécanisme d'amortissement réduit de manière significative la base imposable et permet aux investisseurs d'optimiser leur fiscalité.
À partir de 2025, les revenus des locations meublées non professionnelles seront réintégrés dans le régime des revenus fonciers, à l'instar des locations nues. Ce changement mettra fin aux avantages du régime BIC, notamment l'amortissement du bien, et réduira les possibilités de déduction fiscale. Par exemple, pour ceux qui choisissaient le régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % était possible. Avec la réforme, le régime micro-foncier prendra le relais, avec un abattement moindre de 40 %.
Réduction des avantages liés à l'amortissement
L'amortissement était l'un des principaux attraits du statut LMNP. En permettant de déduire la perte de valeur d'un bien immobilier du revenu imposable, il permettait aux bailleurs de réduire fortement leur imposition, voire de la neutraliser pendant plusieurs années.
Avec la réforme, cet avantage sera drastiquement limité ou supprimé. Pour certaines locations longue durée, comme les logements étudiants ou ceux utilisés comme résidence principale, un amortissement forfaitaire de 2 % par an pourrait subsister. Cependant, pour les locations meublées de courte durée, notamment à vocation touristique, l'amortissement serait complètement supprimé. Cette mesure risque de pénaliser les investisseurs qui comptaient sur cette déduction pour optimiser leur rentabilité.
Relèvement des seuils pour le passage en statut LMP
Un autre changement notable concerne les seuils de revenus locatifs qui définissent le passage du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) à celui de LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Actuellement, un investisseur passe en LMP lorsque ses revenus locatifs annuels dépassent 23 000 €. Avec la réforme, ce seuil sera relevé à 30 000 €.
L'objectif est d'éviter un basculement trop important d'investisseurs vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel, qui offre certains avantages mais implique aussi des obligations, notamment en matière de cotisations sociales. En parallèle, le gouvernement envisage d'inclure les revenus de capitaux mobiliers dans le calcul des seuils, ce qui rendrait le passage en LMP plus complexe pour certains investisseurs.
Vers une refonte complète de la fiscalité des locations meublées
Ces réformes visent à rétablir un équilibre entre location nue et location meublée, tout en réduisant les effets de niche fiscale perçus comme déséquilibrants pour le marché immobilier. Les investisseurs devront revoir leur stratégie en tenant compte de la fin des avantages fiscaux qui ont fait la popularité du régime LMNP.