L'OBO en immobilier

L'OBO immobilier en bref ( pour ceux qui n'ont pas le temps)

L'OBO immobilier (owner buy out immobilier) consiste pour le détenteur d'un actif immobilier à créer une société civile immobilière qui va racheter son propre bien. Autrement dit, le parc immobilier devient professionnel. Ce montage présente deux avantages principaux : d'une part, de récupérer du New Cash faire fructifier son patrimoine via un crédit bancaire et obtenir des taux d'intérêt très bas et d'autre part, de déduire de nouveaux intérêts. Néanmoins, cette opération peut être complexe. Mieux vaut se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.

Par Bertrand Dubourg, Rédacteur web immobilier et financier

Technicité d'un OBO

C'est une opération technique qui va vous demander de vous faire accompagner par:

• Un avocat fiscaliste
• Un conseil en gestion de patrimoine
• Un expert-comptable
• Une banque, 
• Un notaire 

Exemple d'OBO immobilier

Si vous détenez un appartement locatif d'une valeur de 400 000 euros, vous pouvez obtenir de l'argent pour aller vers d'autres investissements. Vous allez donc créer une SCI qui va emprunter 400 000 euros pour acheter votre appartement de rapport. À l'issue :

• la SCI détient l'actif immobilier et a un crédit à hauteur de 400 000 euros. Elle va donc rembourser le crédit via les loyers perçus.
• vous disposez de 400 00 euros en argent frais et vous êtes l'heureux détenteur du capital social de la SCI.

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Avantages de l'OBO immobilier au sein de la famille 

L'OBO est souvent utilisé par les CGP avec le schéma suivant : 

Etape 1

Des parents vont créer une SCI familiale, dont ils seront cogérants avec quelques centaines d'euros. Puis, ils vont entamer une procédure de donation-partage en nue-propriété à leurs enfants sur la totalité des parts qui est égale au montant du capital social. Dès lors, la valeur de la nue-propriété est très faible. 2 résultats:

• Les enfants ont peu de droits de donation à régler
• Les frais d'acte seront infimes.

Etape 2

Les parents vendent des actifs immobiliers locatifs à la SCI : commerces, immeubles résidentiels, etc.... Une partie du prix est payée en cash pendant la vente. L'autre, via un crédit vendeur consenti par les parents. 

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La SCI finance l'achat du bien immobilier via la banque, parfois par le biais d'un crédit In Fine. 

Avertissement

Un OBO immobilier peut devenir très complexe et très cher! consultez votre CGP préféré!

Joyeux Noël!