Les critères pour bien choisir ses SCPI
Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement en Immobilier, offrent une opportunité d'investissement immobilier entièrement passive. Pour choisir les meilleures SCPI, il est important de prendre en compte plusieurs critères. Voici les 8 critères que je recommande d'utiliser.
Par Bertrand Dubourg, Rédacteur Web SEO
#1 Type de SCPI
Si vous recherchez des revenus complémentaires, privilégiez les SCPI de rendement. Les SCPI fiscales et de plus-value ne génèrent pas de loyers et sont intéressantes principalement pour les investisseurs ayant une pression fiscale élevée.
#2 Performance de la SCPI
La performance d'une SCPI peut être évaluée en regardant son taux de distribution (les loyers perçus en pourcentage de l'investissement) et l'évolution du prix de la part. Un bon indicateur de la performance historique est le Taux de Rendement Interne (TRI) à 10 ans, avec un TRI supérieur à 5% étant un bon benchmark.
#3 Capitalisation et ancienneté
Une SCPI avec une capitalisation supérieure à 1 milliard d'euros est généralement considérée comme solide et liquide. Les SCPI anciennes (> 5 ans) ont souvent une plus grande capitalisation. Il est préférable d'être prudent avec les SCPI récentes qui peuvent être plus fragiles.
Lire aussi Les meilleures SCPI en 2023
#4 Diversité du patrimoine de la SCPI
Une bonne SCPI possède un patrimoine diversifié tant sur le plan géographique (France et Europe) que sectoriel (commerces, bureaux, logements). Une diversification réduit les risques. Il est également préférable de choisir des SCPI avec un nombre significatif de locataires (+ de 100) pour diluer le risque.
#5 Frais de la SCPI
Les frais de souscription (environ 10%) et les frais de gestion (de 8% à 15%) sont à prendre en compte. Les taux de distribution affichés sont nets de frais de gestion. Les SCPI sans frais de souscription peuvent avoir des frais de gestion plus élevés.
Lire aussi Les SCPI fiscales
#6 Éligibilité à l'assurance-vie
Investir en SCPI à travers une assurance-vie permet de bénéficier d'avantages fiscaux, tels que l'exonération de l'impôt sur le revenu après 8 ans. Vérifiez les SCPI disponibles dans le contrat d'assurance-vie que vous envisagez.
#7 Taux d'occupation financier
Ce pourcentage représente la part du parc immobilier de la SCPI actuellement occupée et générant des loyers. Un taux d'occupation supérieur à 90% est courant pour les bonnes SCPI.
Lire aussi Les SCPI, Ok, mais pour qui?
#8 Report à nouveau (RAN)
Le RAN indique le nombre de jours pendant lesquels la SCPI peut survivre si tous les loyers venaient à s'arrêter soudainement. Un faible RAN (moins de 7 jours) signifie que la SCPI préfère distribuer la quasi-totalité des loyers aux investisseurs, tandis qu'un RAN plus élevé indique que la SCPI prend des précautions mais que les investisseurs ne touchent pas 100% des loyers versés.
Il est important de trouver un équilibre entre l'encaissement immédiat des loyers et la constitution d'une réserve pour le long terme.
Conclusion
In fine, pour choisir les meilleures SCPI, il est essentiel de prendre en compte le type de SCPI, la performance, la capitalisation, la diversité du patrimoine, les frais, l'éligibilité à l'assurance-vie, le taux d'occupation financier et le report à nouveau. Ces critères vous aideront à prendre des décisions éclairées lors de votre sélection de SCPI.