Le super Pinel débarque! L'inteview exclusif d'Arnaud Groussac de Patrimoine Store

Patrimoine Store est une plateforme spécialisée dans l'investissement immobilier, elle est active partout en France. Il est le premier professionnel du marché à garantir contractuellement l'indépendance, la transparence, et l'accompagnement à ses clients avec 0% de commissions promoteur. Patrimoine Store veut révolutionner le secteur de l'immobilier neuf. Avec un tel programme, j'ai voulu avoir l'avis d'Arnaud Groussac, CEO de patrimoine Store sur le super Pinel qui vient. Entretien.

Entretien réalisé par Bertrand Dubourg, rédacteur en chef de redactionfinanciere.com

Bertrand Dubourg. Quelles seront les différences du Super Pinel ?

Arnaud Groussac. La Super Pinel n'est pas réellement différente de la Pinel telle qu'on la connait aujourd'hui. Ce serait plutôt une continuité et une évolution. Alors que la loi Pinel actuelle va s'éteindre progressivement d'ici 2024, la Super Pinel va prendre le relais en 2023. Elle va conserver la réduction d'impôt actuelle avec 12% sur 6 ans , 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans.

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En revanche, elle va être soumise à deux nouveaux critères écologiques et d'usage. Pour être éligible en Super Pinel, il faudra avoir un bien en norme RE 2020, norme de construction plus écologique que la rt2012 actuelle, mais il faudra aussi, et cela est une nouveauté, respecter des critères d'usage du bien. Les contours de ces "critères d'usage" sont encore flous mais il faudra, à priori, que les logements aient une surface minimale par typologie, plusieurs expositions, suffisamment d'espace extérieur, suffisamment de lumière, etc.. 

Ces critères sont certainement une conséquence directe du covid et de la souffrance pour certains lors du premier confinement dur. L'exécutif prend donc en compte l'aspect humain et sociétal pour l'octroi de la réduction d'impôt et ne se limite pas à un simple aspect écologique.

Arnaud Groussac, CEO de Patrimoine Store

B.D.Quelles seront les conséquences sur le marché immobilier ?

Il est encore un peu tôt pour le dire mais il risque d'y avoir deux conséquences majeures sur le marché. La première est indéniablement la hausse des prix qui risque d'être conséquente. La norme RE2020 va certainement coûter, d'après les promoteurs, entre 8 et 15% de plus en coût de construction. 

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Et ce n'est pas tout, si la Super Pinel impose des surfaces minimales par typologie trop grandes couplées à cette hausse de tarif, vous risquez d'avoir une envolée des prix des appartements et notamment sur les petites surfaces.

La seconde conséquence va être, à priori, une perte importante de rentabilité pour les investisseurs privés directement liée à la hausse du prix. Il n'est à priori pas prévu de réhausser les plafonds de loyer par zone. 

Le loyer par appartement ne suivra donc pas la même hausse des prix et entrainera une perte de rentabilité. Pour compenser cela il faudrait une hausse de l'économie d'impôt le temps de la transition, 2023 et 2024 par exemple, et surtout un assouplissement des normes d'octroi de crédit et le retour à la méthode du différentiel par le HCSF ( haut conseil de stabilité financière) pour encourager l'investissement immobilier et favoriser la reprise économique et la construction de logements.

B.D. Comment s'organisent les professionnels de l'immobilier face à ces changements ?

A.C. Clairement la transition va être extrêmement courte pour les promoteurs. Pour avoir beaucoup échangé avec nos promoteurs partenaires, ils sont extrêmement attentifs aux détails de la qualité d'usage du bien qui est une nouvelle inconnue. Nous sommes à fin 2021 et les contours définitifs ne sont pas encore connus. Pour pouvoir préparer le lancement de la Super Pinel, il n'y aura que la seule année 2022. Les programmes immobiliers devront être prêts à la commercialisation pour janvier 2023. Il y a de vrais questionnements chez les promoteurs qui vont devoir certainement repenser le montage de certains programmes immobiliers, et les nouvelles normes de qualité d'usage risquent de mettre en péril certains projets. L'absence de visibilité sur le coût économique d'une telle réforme rapide inquiète.

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Pour autant, l'ensemble des acteurs a pris conscience que les aspirations des investisseurs et des locataires ont évolué depuis la crise du covid et finalement tout le monde est prêt à dessiner le monde d'après. Nous commençons à voir apparaître ici et là des projets pilotes de bâtiments "passifs" et évolutifs. La volonté est bien présente et si le gouvernement souhaite un vrai plan de relance de l'immobilier et assouplit les règles pour favoriser un choc d'offres et réguler les prix, l'ensemble des acteurs se tient prêt à répondre présent.

Mr Groussac, merci.

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