Le mécanisme du déficit foncier

Déficit foncier

Principes du déficit foncier

Si vous êtes étant propriétaire-bailleur d'un logement que vous proposez à la location nue et que vous avez choisi le régime d'imposition au réel, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers.

Le principe est simple : si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, vous créez du déficit foncier.

Ce déficit constaté sera déduit de votre revenu global et vous permettra de diminuer le montant de votre imposition annuelle.

Distinction Régime réel et régime micro-foncier

Régime du micro-foncier

En micro foncier, vous devez déclarer vos revenus locatifs hors charges encaissés dans l'année. Vous bénéficierez d'abattement de 30 % sur la somme déclarée. In fine, Vous ne serez donc imposé que sur les 70 % restants. Par exemple, si vous percevez 11 000 € de loyers 2019, votre imposition portera sur 11 000 € - 30 % soit 7 700 €. Vous ajouterez donc à vos autres revenus 7 700€ de revenus fonciers imposables.

Dans ce régime, l'abattement de 30 % est donc en quelque sorte irrévocable et on ne peut rien déduire d'autres. Par contre, si vous n'avez plus aucune charge sur le bien, vous pourrez tout de même bénéficier de l'abattement forfaitaire de 30 % sur le montant des loyers annuels encaissés.

Le régime du réel

Le régime de la déclaration au réel des revenus fonciers permet quand à lui de déduire des loyers annuels de nombreuses charges. Ces charges, déductibles des loyers, font l'objet d'une liste clairement définie par l'administration fiscale.

• Plafonnement du déficit foncier

Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu'à 10 700 € de déficit foncier (ou 15 300 € dans certains cas particuliers).Toutefois, l'excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit : durant 6 ans de l'ensemble de vos revenus

• Exemple de calcul de déficit foncier

Le propriétaire d'un bien locatif perçoit au cours de l'année civile 2018 un revenu foncier brut total de 12.000 euros. Les intérêts d'emprunt lié à ce bien s'élèvent à 5.000 euros. Le revenu foncier net s'établit donc à 7.000 euros.

Dans cette hypothèse, le résultat est positif, il n'y a pas de déficit foncier lié aux intérêts d'emprunt imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Cependant ce même propriétaire a du payer d'autres charges foncières pour un montant de 8000 euros. Il faut donc les déduire des revenus nets des intérêts d'emprunt soit 7.000 euros (revenus nets des intérêts d'emprunt) - 8.000 euros. Le déficit foncier est de 1.000 euros.

Ce déficit foncier sera imputable sur le revenu global du contribuable dans sa totalité soit 1.000 euros puisqu'il est inférieur à 10.700 euros.

Zoom sur les frais et charges déductibles

• Les provisions pour charges de copropriété

Les provisions déductibles vont être : les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble ainsi que les dépenses pour travaux. Ces provisions sont déduites des revenus fonciers de l'année de leur versement et régularisées l'année suivante.

• Les dépenses d'entretien et de réparation (travaux)

Ces charges vont correspondre à tous les travaux permettant de maintenir ou de remettre le bien immobilier en bon état. Attention tout de même il ne faut pas que ces dépenses d'entretien ou de réparation constituent l'accessoire de travaux de reconstruction ou d'agrandissement, auquel cas elles ne pourraient être déductibles !

Dans le cas où les travaux réalisés et payés par le propriétaire, et qui seraient normalement dévolues au locataire, ils ne pourront être admis en déduction des revenus fonciers que si ceux-ci sont rendus nécessaires par la vétusté du bien ou la force majeure, à cause d'un vice de construction ou de malfaçon ou s'ils sont engagés avant l'installation d'un locataire dans le but de faciliter la mise en location du bien en question.

• Les frais de gestion et de procédure

Il est possible de déduire les frais de rémunération des concierges ,les honoraires, les frais de rémunération et les commissions versées à un tiers pour la gestion des immeubles (frais de gérance, commissions, etc...)

Vous pouvez également déduire l'ensemble des frais de procédure, par exemple lors d'un litige entre le propriétaire et le locataire, que le litige fasse l'objet d'un procès, ou que cela soit une simple constatation d'huissier. Les autres frais de gestion comme les communications téléphoniques ou les frais de timbre, sont déductibles pour un forfait fixé à 20€ par bien immobilier.

• Les dépenses d'amélioration

Les dépenses d'amélioration déductibles sont les dépenses réalisées pour un immeuble d'habitation. Les travaux d'amélioration réalisés pour des locaux autres n'ouvrent pas droit à réduction.

Ces dépenses correspondent à tout ce qui peut apporter un équipement ou un élément de confort nouveau au bien immobilier. Comme l'installation d'un ascenseur par exemple.

• Les intérêts d'emprunt

La totalité des intérêts d'emprunt est déductible de vos revenus fonciers. Sont ainsi déductibles tous les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés mais aussi pour la conservation de ces immeubles.

• Les dépenses acquittées pour le compte des locataires

Les propriétaires peuvent ainsi déduire toutes les charges supportées par eux et qui auraient dû être acquittées par le locataire. Il faudra alors qu'ils n'en aient pas eu remboursement au 31 décembre de l'année de départ du locataire. Par exemple : les frais de chauffage...

• Les primes d'assurances

Les primes d'assurances sont intégralement déductibles du revenu foncier peu importe le risque couvert.

• Les impôts et taxes

La taxe foncière est intégralement déductible.

Les SCPI déficit foncier

Les SCPI constituent un moyen de placement collectif qui consiste à collecter des fonds apportés par des investisseurs particuliers, afin d'acquérir et de gérer un ensemble immobilier. En contrepartie de cet investissement, les souscripteurs détiennent des parts de la SCPI.

Ces SCPI rentrent dans la famille des SCPI fiscales, lesquelles ont pour but de réduire votre impôt par l'intégration de charges dans les revenus fonciers. La SCPI achète des bâtiments anciens qui font ensuite l'objet d'une rénovation et mis en location. La durée de blocage légale est de 3 ans minimum, à partir de la dernière année de soustraction des déficits sur le revenu global. Comme dans l'immobilier réel, la déduction possible n'est pas encadrée par le plafond des niches fiscales.

les SCPI déficit foncier cumulent donc un avantage fiscal avec ceux des SCPI classiques qui permettent un investissement plus faible,une réduction d'impôt et la possibilité de mutualisation du risque sur l'investissement.

A retenir

• Le déficit foncier permet de réduire l'impôt sur le revenu : il est imputable sous certaines conditions sur le revenu global et peut être reporté.
• Il n'est applicable que dans la cadre du régime foncier réel.
• Le bien doit être mis en location vide, pendant au moins trois ans après l'année d'imputation du déficit.
• Les charges déductibles autres que les intérêts d'emprunt s'imputent sur le revenu global dans la limite d'un plafond annuel de 10 700 €.

Les charges liées aux intérêts d'emprunt s'imputent sur les seuls revenus fonciers.