Le club deal pour les néophytes
Dans le jargon financier, un club deal est un investissement collectif. Ainsi des investisseurs, en s'unissant, mutualisent les risques avec l'espoir d'un gain important à l'arrivée. Les membres d'un club deal font des acquisitions collectives qui seraient hors le leur portée, s'ils devaient agir seuls. ( un grand hotel prestigieux par exemple). Le club deal est à ranger dans la grande famille du Private Equity. C'est à dire, pour éluder l'anglicisme abscons à la mode dans les sociétés de gestion: un financement purement privé.
Un Club Deal est donc la mise -par un petit groupe d'épargnants- de fonds dans un pot commun. L'objectif est clair: participer à une levée de fonds pour investir dans un bien immobilier ou dans plusieurs actifs en vue de générer une plus value conséquente sur le moyen terme.
Contrairement aux SCPI, qui réunissent un très grand nombre de d'investisseurs autour d'un vaste ensemble immobilier de bureaux ou de commerces, le Club Deal réunit un nombre très limité d'investisseurs autour d'un projet clairement identifié. Le rendement attendu est souvent de l'ordre de 10% et sur des maturités courtes comprises entre 4 et 8 ans en moyenne.
Finalité du club deal
A partir du moment où il n'y a qu'une poignée d'investisseurs, le club deal immobilier permet de définir les objectifs suivants:
- la durée de l'investissement
- le type de bien immobilier (immeuble ou appartement)
- La rentabilité envisagée
- le degré de risque de l'opération
- les avantages fiscaux éventuels
On retrouve 2 sortes de club deal:
- Le club deal de distribution : Achat d'un bien pour le louer et générer des revenus réguliers
- Le club deal de capitalisation : Générer de la plus-value avec l'effet de levier du crédit.
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Fonctionnement du club deal
Les investisseurs vont s'associer au sein d'une structure juridique telle une SCI immobilière. Le financement de la ou des acquisitions se fait à l'aide des fonds apportés par les investisseurs. Une société de Gestion d'actifs immobiliers, s'occupe de l'ensemble du montage de l'opération : de l'investissement à la gestion des biens jusqu'à la liquidation du fonds.
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Dès que le tour de table est réalisé et que les biens sont choisis, les investisseurs deviennent associés au sein d'une structure qui leur est propre. Comme dans toute société, ils ont un droit de vote sur les décisions d'investissement avec la rédaction, pour l'occasion, d'un pacte d'actionnaires mentionnant le fonctionnement de la société et les droits et obligations de chacun.
Les acteurs du club deal
Le Club deal est un véhicule d'investissement faisant appel
- à une société de gestion : réalisation de la levée de fonds, ingénierie financière, gestion locative, rémunération des investisseurs
- à des experts externes : en charge de l'évaluation annuelle
- au notaire : en charge de la création, de l'augmentation de capital et des acquisitions du fonds
- à un Commissaire aux Comptes : qui contrôle les documents comptables et certifie les comptes annuels.
Où aller chercher un club deal?
La liste n'est pas exhaustive, mais on pourra retenir quelques professionnels reconnus sur la place comme Hervé Tillier de CREQUY; Patricom du groupe COYSEVOX; SERRIS REIM; Sogenial ( Jean marie souclier); Atlas CAPITAL; Kapital Privé;Twenty First Capital, etc...
Les risques du club deal:
Parmi les risques identifiés voici les plus évidents:
- Baisse de la valeur de votre bien immobilier
- Le risque de liquidité
- Les risques liés aux impayés
- Vacance locative
- Les erreurs liées à la gestion des investissements
- Les risques inhérents à l'association
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Bertrand Dubourg, rédacteur en chef chez redactionfinanciere.com