Investir dans un château: un bon plan patrimonial?
Brad Pitt, Yves lecoq, Mick Jagger, Gérard Depardieu ont un point commun. Ils ont tous acheté des châteaux avec plus ou moins de bonheur. Retour d'expérience sur "l'investissement Château".
C'est quoi un château?
Un château se distingue nettement des autres structures immobilières. Avec environ plus de 40 000 châteaux répartis sur 36 000 communes, chaque village possède souvent son propre joyau historique. Le terme "château", malgré l'absence de définition stricte, englobe des édifices comme:
- Des constructions médiévales
- Des grands palais à la manière de Vaux le Vicomte ou Chambord,
- Des domaines viticoles et les majestueuses demeures des XVIème et XIXème siècles,
Pourquoi investir dans un château ?
D'aucuns achèteront un château pour s'y établir de manière durable quand d'autres l'exploiterons sous le format de chambres d'hôtes, ou encore d'ouvrir son accès au public. En outre, acheter un chateau permet parfois de bénéficier de certains avantages fiscaux si l'on propose des services comme des:
- réceptions
- visites guidées, etc
Regain d'intérêt pour les châteaux
Habiter un château en France est un rêve qui séduit de nombreux Français et étrangers, désireux de s'immerger dans l'histoire du pays. La demande pour ces demeures historiques a connu une hausse en 2021, avec une augmentation de 50% des ventes par rapport à l'année précédente.
La pandémie a redéfini les aspirations des acheteurs qui, après avoir été confinés, recherchent des espaces plus vastes et verdoyants. Avant la crise, ces propriétés étaient perçues comme onéreuses et difficiles à entretenir.
Mais face aux prix de l'immobilier parisien, elles sont désormais vues comme accessibles. Les prix varient selon le type et la taille du château. La clientèle est mixte, certains souhaitant y résider et d'autres désirant l'utiliser à des fins professionnelles, comme les centres équestres ou les hôtels.
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Le marché des châteaux en France
Un rythme de transaction unique : environ 400 châteaux sont échangés annuellement en France, ce marché est plus stable que celui des immeubles traditionnels, attestant d'une forte tradition de transmission familiale.
Profil des acheteurs : Le marché est dominé à 50% par des Britanniques. Les autres nationalités, incluant Chinois et Indiens, représentent 20%. Les Français, quant à eux, représentent 30% des achats.
La fourchette de prix : Un château coûte généralement entre 600 000 € et 1,2 millions d'euros. Cependant, les prix peuvent varier considérablement, allant de 200 000 € à des sommes astronomiques de plus de 80 millions d'euros. Les châteaux au-delà de 2 millions d'euros sont rares et ceux excédant 5 millions sont principalement situés en région parisienne, PACA ou dans les zones viticoles.
Comment rentabiliser son château?
- Créer un gîte ou des chambres d'hôtes est une option populaire, bien que compétitive. L'emplacement et la qualité de la rénovation, couvrant des aspects comme le chauffage, la plomberie et la décoration, sont cruciaux.
- De plus, louer des salles pour des événements, comme des mariages ou des tournages de films, est une autre manière d'exploiter la propriété.
- Enfin, transformer le château en hébergement de vacances est également tendance, offrant une expérience authentique aux visiteurs. Enfin, si le château est classé monument historique, l'ouvrir aux visites peut conduire à des subventions considérables pour la restauration.
Avant de devenir châtelain, une bonne étude de marché, tu feras!
Pourquoi faire une étude de marché ?
L'étude de marché est essentielle pour comprendre le secteur et définir la stratégie d'entreprise. Elle fournit des informations précieuses sur la localisation, le prix d'achat et même les attentes des investisseurs ou des banques.
Comment faire une étude de marché pour un château ?
L'étude de marché nécessite une analyse des offres existantes, des concurrents et des besoins du marché. En étudiant les châteaux réussis, on peut identifier les meilleures pratiques. Les enquêtes et les interviews avec des clients potentiels fourniront des informations sur la demande et les attentes du marché.
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Avantages fiscaux de l'investissement château
Il est possible de bénéficier de subventions publiques si le château est situé en zone de protection du patrimoine. Ainsi, la loi Malraux 2014 donne droit à la réduction d'impôt allant jusqu'à 30% si des travaux de rénovation sont engagés.
Si le château est classé aux monuments historiques, on peut également déduire de ses revenus toutes les charges et 100% des travaux. On peut également déduire les intérêts d'emprunt. Toutefois, un château classé aux monuments historiques doit recevoir la visite d'un architecte spécialisé avant d'y entamer des travaux. Il faut au préalable effectuer une demande de travaux à la Direction des Affaires Culturelles et à la mairie.
Les châteaux à "1 euro"
Il est tout à fait envisageable de racheter des châteaux à 1€ symbolique à l'Etat. En effet, il se peut que des châteaux du domaine publique soient mis en vente pour défaut d'entretien. Seule condition et non des moindres: réaliser des travaux substantiels de rénovation.
L'alternative: acheter des parts de châteaux
L'achat d'une part de château est un processus qui présente plusieurs méthodes :
SCI Familiale : Une solution est d'acquérir le bien via une Société Civile Immobilière familiale pour éviter le régime de l'indivision lors de la transmission. Les membres de la SCI deviennent copropriétaires du château.
Sociétés Spécialisées : Il existe des entreprises qui permettent aux amateurs d'architecture ancienne d'investir de faibles montants pour acheter des parts de châteaux. Ces châteaux sont souvent en état de délabrement et nécessitent des restaurations.
Division et Vente de Lots : Une autre approche est d'acheter des châteaux, de les diviser en lots distincts et de vendre ces lots individuellement. C'est une option pour ceux qui souhaitent expérimenter la vie de château sans avoir à supporter tous les coûts associés.
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Les inconvénients d'investir dans un château
Investir dans un château présente plusieurs inconvénients :
Le coût :
- L'achat d'un château peut coûter plusieurs millions d'euros, bien que certains puissent être trouvés pour moins de 500 000€.
- Au-delà du prix d'achat, les frais d'entretien peuvent être élevés, allant de 30 000€ à 150 000€ par an selon la taille du château.
La rentabilité :
- Même si l'achat d'un château n'est plus réservé à une élite, il peut être difficile de réaliser une plus-value à la revente.
- Les acheteurs cherchent de plus en plus des propriétés écoénergétiques et bien situées, ce qui n'est vraiment le cas avec les donjons et les oubliettes de Fort lalatte.
En résumé, l'investissement dans un château nécessite une mûre réflexion, une compréhension des coûts associés et une certaine passion pour la vieille pierre.
Yves Lecoq et les châteaux
Parmi eux, le château de Chalais a été mis en vente pour 3,1 millions d'euros, et le château de Villiers-le-Bâcle a été vendu pour 9 millions d'euros à Xavier Niel, fondateur de "Free il a tout compris", bien que Lecoq espérait en obtenir le double.
L'arrêt de ses activités télévisées l'a contraint à ces ventes. Malgré ses difficultés financières, Lecoq reste quand même philosophe et n'exprime pas trop de regrets malgré les appels matinaux des huissiers.
Cyrano et son château de Tigné
Plus chanceux est l'interprete des "Valseuses". En effet, Gérard Depardieu tire de beaux émoluements de l'exploitation de son domaine. En effet, le château est doté d'immenses caves (souvent d'anciens souterrains) et d'un équipement digne d'un grand château bordelais. Production annuelle estimée à 400 000 bouteilles. De quoi voir venir l'orage.
Conclusion
Investir dans un château est une démarche à la fois passionnée et complexe. Si posséder un tel bien immobilier peut être le rêve de nombreux individus, cela nécessite une préparation financière conséquente, compte tenu des coûts d'achat, d'entretien, et de restauration. Les châteaux, de par leur nature historique, peuvent engendrer des frais imprévus et parfois lourds. De plus, la rentabilité n'est pas toujours garantie, surtout si l'on recherche une plus-value à la revente. Il est essentiel pour les investisseurs potentiels de bien s'informer, de comprendre les responsabilités associées, et de disposer d'une passion réelle pour le patrimoine historique afin de tirer le meilleur parti de cet investissement unique.