Donner des parts de SCPI: Principe et intérêts

La SCPI est véhicule idoine pour transmettre son patrimoine, tout en bénéficiant de quelques avantages fiscaux, liés à la donation. La donation consiste à transférer de son vivant, la propriété de parts de SCPI à une personne de son choix, sous réserve de respecter certaines conditions.

Par Bertrand Dubourg, rédacteur web économique

rappel sur la fiscalité des SCPI

La fiscalité des SCPI

Les SCPI bénéficient par principe de la transparence fiscale. Les détenteurs de parts sont soumis au même régime fiscal que les investisseurs qui ont acheté en direct. La société de gestion distribue le bénéfice aux actionnaires, au prorata de leurs participations, et ne paie pas l'IS.

• Les loyers sont imposés au barème progressif dans la catégorie des revenus fonciers. avec la possibilité de déduire de ses revenus les intérêts d'emprunt.
• Les revenus issus de placement sont imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
  
• Les plus-values de cession d'un bien par la SCPI sont imposées au titre de plus-values immobilières des particuliers mais exonérées d'impôt si la cession est inférieure à 15 000€.
  

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Donner des parts de SCPI en pleine propriété

Ici, le donateur souhaite transmettre une fraction de son capital, de son vivant, à ses ayants droits tout en bénéficiant d'abattements fiscaux.

Ici s'applique le régime de la donation classique et n'est donc n'est pas spécifique aux parts de SCPI. Chaque parent peut donner jusqu'à 100.000 euros de parts de SCPI à chaque enfant tous les 15 ans. 

Donner des parts de SCPI en démembrement de propriété

Détenir des parts SCPI peut se ventiler entre la nue-propriété et l'usufruit. Si vous détenez des parts de SCPI en nue propriété, le donataire en deviendra pleinement propriétaire à votre décès.

Cette solution permet de donner une fraction de son patrimoine, sans se délester des revenus tirés en tant qu'usufruitier, sur les parts de SCPI détenues. Veillez néanmoins à calculer la valeur de la nue-propriété qui dépendra de l'âge de l'usufruitier!

La donation, un acte à graver dans le marbre pour éviter les contestations futures 

La donation peut être formalisée par une simple déclaration à l'administration fiscale (formulaire n°2735). Quoiqu'il en soit, faites toujours enregistrer une donation, notamment en ce qui concerne le délai de renouvellement de l'abattement de 15 ans.

Donation et lien de parenté ?

La fiscalité de la donation est très proche de celle des successions. De plus, Le paiement de l'impôt est immédiat et effectué par le bénéficiaire, au moment du dépôt de la déclaration. Néanmoins, le Fisc accepte que les droits soient acquittés par le donateur, sans que cela soit considéré comme un "surplus" de donation.

Cas pratique

Avantages et inconvénient de l'investissement sur des parts de SCPI

Les parts de SCPI sont un placement simple et accessible même avec de faibles montants. Il génère des revenus immédiats ou à terme ( si crédit) sans aucun soucis de gestion. Ici c'est la société de gestion qui sélectionne les immeubles et perçoit les loyers,  la gestion des travaux... 

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Les SCPI permettent de diversifier son patrimoine immobilier et de mutualiser le risque locatif avec une grande quantité de locataires. Les risques d'impayés ou de carence locative sont donc eux aussi mutualisés.