Dans quelles villes de France investir en 2023?

29/10/2023

L'investissement immobilier est un domaine complexe et riche, où le rendement locatif brut est souvent au cœur des préoccupations. Cependant, il est essentiel de ne pas se laisser aveugler par ce chiffre et de prendre en compte d'autres facteurs cruciaux, tels que le risque potentiel associé. L'inflation, par exemple, est un élément à considérer, car un bon investissement devrait au moins la couvrir. Trois piliers fondamentaux méritent une attention particulière : le marché locatif local, le potentiel de revalorisation et les divers frais associés, tels que les charges, les mises aux normes, les taxes et les travaux. Par ailleurs, des dispositifs comme le LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) peuvent offrir des perspectives différentes en termes de rendement net. Enfin, le prix du foncier et son potentiel de revalorisation sont essentiels, notamment dans des villes comme Bordeaux, Nantes ou Toulouse, où la dynamique des prix immobiliers a récemment connu des évolutions notables, oscillant entre hausse continue et courbe de stabilisation.

Par Bertrand Dubourg, rédacteur web immobilier

Investir vers Nantes : Une Aventure Rentable en 2023

Nantes, la cité des Ducs, a longtemps été au centre de l'attention des investisseurs immobiliers, et pour de bonnes raisons. Idéalement située à 45 minutes de l'océan et à seulement 2h30 de Paris en TGV grâce à la LGV introduite en 2017, la ville est un carrefour stratégique. Son aéroport bien connecté et les projets prometteurs de connexions avec d'autres villes bretonnes, notamment Rennes, accentuent encore son attrait.

Mais ce n'est pas seulement sa position géographique qui a suscité l'engouement. Depuis 2012, la démographie nantaise connaît une croissance impressionnante de plus de 6% chaque année. Le bassin Nantais a vu une création solide d'emplois, enregistrant une augmentation de 18 000 postes en seulement cinq ans. Ces chiffres illustrent une ville en plein essor, avec une ambition d'accueillir encore 100 000 habitants d'ici 2030.

Cependant, comme tout bon investisseur sait, le marché immobilier est en constante évolution. Si Nantes elle-même commence à atteindre sa saturation, les opportunités semblent se déplacer vers ses périphéries. Les villes telles que Saint Herblain, Rezé, Bouguenais et Les Sorinières émergent comme des zones d'investissement prometteuses en 2023.

Prenez par exemple Saint Herblain. À seulement 25 minutes de voiture du centre de Nantes, cette ville offre des propriétés qui coûtent en moyenne deux fois moins au mètre carré. Et pourtant, la différence de loyer entre les deux villes n'est que de quelques euros : 14€/m2 à Nantes contre 12,5€/m2 à Saint Herblain. Cette tendance similaire est également observée à Rezé, où les loyers oscillent entre 11€ et 12,5€/m2.

Alors, qu'en est-il de la rentabilité? Nantes offre un rendement locatif respectable de 4-5%. Cependant, si vous recherchez un meilleur retour sur investissement, les villes limitrophes pourraient vous offrir jusqu'à 7%.

En conclusion, alors que Nantes a été et reste un joyau de l'immobilier, 2023 pourrait être l'année où les investisseurs avisés se tournent vers sa périphérie. Avec des prix au mètre carré plus attractifs, des loyers compétitifs et une rentabilité prometteuse, ces zones périurbaines s'imposent comme les nouveaux terrains d'opportunités pour les investisseurs.

Le conseil de la rédaction

Pour maximiser vos investissements en 2023, ciblez les zones péri-urbaines ! Villeneuve-Saint-Georges (Val-de-Marne) se distingue avec une rentabilité brute de 6,6% et des prix immobiliers compétitifs à 3 079€/m². Colomiers, près de Toulouse, propose une rentabilité de 5,6% à un prix de 2 708€/m². Aubervilliers, en anticipation de la ligne 15 du Grand Paris en 2030, affiche une hausse de 24% de ses prix sur 5 ans, mais demeure attractive à 4 315€/m². Ces villes offrent de faibles risques de vacance locative, les rendant idéales pour investir.

Strasbourg : Une Métropole Transfrontalière en Plein Essor

Strasbourg, avec ses 290 000 habitants en 2022, se classe parmi les dix plus grandes villes de France. Cette année, elle est la 9ème ville recommandée pour les investissements en 2023. Alliant l'énergie d'une métropole au charme provincial, c'est une destination de choix pour de nombreux cadres. La ville a connu un regain d'intérêt immobilier et a lancé plusieurs projets pour répondre à la demande croissante.

Son emplacement proche de la frontière allemande lui confère une vision de métropole transfrontalière, avec des plans de développement de transport depuis 2017 qui favorisent l'échange d'opportunités d'emploi entre les deux pays.

Les prix immobiliers ont connu une forte hausse, avec +8% sur l'année passée et +50% sur une décennie. Actuellement, un appartement en centre-ville coûte en moyenne 4 000 €/m2, tandis que les maisons s'échangent autour de 3 700 €/m2. L'intérêt pour les nouveaux projets en périphérie est croissant, répondant au désir des Français pour des espaces plus grands loin du tumulte urbain.

La location suit cette tendance haussière avec 14€/m2 pour un appartement et 11€/m2 pour une maison. Notons que la ville n'est pas soumise à un plafonnement des loyers. Quant à la rentabilité, elle varie considérablement en fonction de la localisation et de l'état du bien. Les rendements vont de 3% en centre-ville à 7% dans les zones plus populaires, et de 3,5% à 4% pour les biens neufs, hors avantages fiscaux.

Marseille : La Renaissance d'une Ville Phocéenne

Marseille, la plus ancienne ville de France, rayonne à nouveau comme un pôle majeur d'investissement immobilier en 2023. Classée troisième parmi les villes les plus attrayantes pour investir, Marseille a su redéfinir son image et ses atouts économiques pour attirer investisseurs et nouveaux résidents.

L'un des principaux avantages de Marseille réside dans ses prix immobiliers encore abordables. Alors que de nombreuses grandes villes françaises ont vu leurs marchés immobiliers s'enflammer, Marseille offre encore des opportunités pour ceux qui cherchent à investir dans une métropole en pleine effervescence. Cette combinaison de prix accessibles et d'une forte croissance démographique fait de Marseille un choix privilégié pour les investisseurs avisés.

La ville connaît également un renouveau culturel et économique. Grâce à ses projets de rénovation urbaine et à l'effervescence de ses quartiers comme le Panier ou la Joliette, la cité phocéenne a su attirer une nouvelle génération d'habitants et d'entrepreneurs. De plus, avec plusieurs universités et écoles de renom, la ville accueille un grand nombre d'étudiants, ce qui garantit une demande constante en matière de logements locatifs.

Le conseil de la rédaction

Investir dans les villes étudiantes : une opportunité rentable Louer à un étudiant assure une garantie de loyer via des dispositifs comme Visale ou la caution parentale. Une option intéressante est le bail de 9 mois, permettant une location touristique l'été. Il est essentiel que le logement soit bien meublé selon les normes en vigueur. Parmi les villes étudiantes phares en France, on retrouve Rouen, Rennes et Lille. Pour maximiser la rentabilité, il est crucial d'évaluer tous les coûts associés à l'investissement.

Lyon: Focus sur la Ville et sa Périphérie

Lyon, à l'instar de Bordeaux, a connu une forte hausse des prix immobiliers ces dernières années, atteignant même 10 000 €/m2 dans certains quartiers. Toutefois, 2022 a marqué un ralentissement de cette hausse, avec une possible stabilisation voire une légère baisse en 2023. Les raisons ? Des prix qui semblent avoir atteint leur plafond et une tendance croissante des Lyonnais à chercher un cadre plus verdoyant en périphérie.

Pour les investisseurs en 2023, les villes avoisinantes, comme Tassin la demi-lune, Vénissieux, Villeurbanne et Brignais, présentent une opportunité. Elles offrent des prix plus abordables tout en restant à proximité de Lyon, et la demande y est forte pour des biens avec jardins ou terrasses.

Espace annonceurs

Quelques chiffres clés :

Lyon compte 523 000 habitants, se plaçant comme la troisième plus grande ville de France.
Elle se trouve à moins de 2h de Paris et de Marseille en TGV et est le troisième hub aéroportuaire du pays.
Pour un appartement neuf à Lyon, comptez environ 6 000€/m2 et 5 300€/m2 pour de l'ancien. Les maisons sont plus coûteuses avec un prix moyen de 7 000 €/m2.
En termes de rentabilité, Lyon offre entre 4% et 5%, tandis que les villes limitrophes peuvent offrir jusqu'à 6%.

Montpellier, Ville en Plein Essor en 2023

Montpellier s'affiche dans le Top 5 des villes les plus attractives de France avec une croissance constante de sa population : +4 000 habitants/an depuis une décennie. Les Parisiens plébiscitent Montpellier, la plaçant dans le TOP 3 des destinations favorites pour quitter la capitale. En matière d'immobilier, la ville a enregistré une hausse de 41% des prix au m2 sur les dix dernières années, avec une augmentation marquée de 32% sur les cinq dernières années.

Le coût moyen pour une maison se situe à 4 200 €/m2 et 3 600€/m2 pour un appartement.Côté location, le loyer moyen pour les appartements est de 15€/m2, contrastant avec les 13€/m2 des maisons, reflétant une demande accrue pour les petites surfaces.

En termes de rentabilité, Montpellier offre un rendement locatif moyen de 5% à 6% en 2023, avec le quartier de "Port Marianne" se distinguant comme le plus prisé. Pour les investisseurs, Montpellier brille par son potentiel. Ses atouts naturels, sa dynamique démographique et sa position stratégique en font une ville incontournable à surveiller.

Rennes : La Perle Immobilière de Bretagne

Depuis deux ans, Rennes et la Bretagne ont connu un essor considérable dans l'immobilier, avec une hausse impressionnante de 16% des prix. Historiquement sous-évaluée en raison de préjugés climatiques, la région attire désormais de nombreux investisseurs. Les raisons ? La sensibilisation au réchauffement climatique, l'envie des Franciliens de migrer vers des régions plus vertes, les prix attractifs et la proximité avec Paris grâce à la LGV.

Rennes se démarque par son cadre de vie plaisant, son dynamisme économique et culturel, et sa croissance démographique. Même avec cette augmentation, les prix restent abordables : moins de 1 800€/m2 pour un appartement et un peu plus de 2 000€/m2 pour une maison. Néanmoins, beaucoup de biens peuvent nécessiter des rénovations.

Les loyers oscillent entre 9€ et 10€/m2, un bon ratio pour une ville qui se situe au 11ème rang en France et qui pourrait bientôt entrer dans le top 10 en termes de population. Les investisseurs peuvent s'attendre à une rentabilité solide, avec un taux impressionnant de 8,3% en 2022, et les appartements se louent généralement en moins d'un mois.

L'Attrait immortel de Paris : Une Perspective d'Investissement Incontournable

Paris, souvent surnommée "La Ville Lumière", est non seulement la capitale emblématique de la France, mais elle jouit également d'une réputation mondiale en tant que centre d'art, de culture, de mode et de finance. Lorsqu'il s'agit du secteur immobilier, Paris est incontestablement l'un des marchés les plus dynamiques et attractifs au monde, attirant les investisseurs des quatre coins de la planète.

Le marché immobilier parisien est caractérisé par une demande locative incessante, alimentée par une pénurie chronique de logements. Cette situation est le résultat d'une croissance démographique continue, couplée à une offre limitée de nouveaux logements. En effet, en raison des coûts élevés associés à la construction dans cette métropole historique, les promoteurs immobiliers sont souvent réticents à entreprendre de grands projets de développement. Ainsi, la rareté des propriétés disponibles à Paris crée un environnement dans lequel investir dans l'immobilier locatif est non seulement judicieux, mais également très rentable à long terme. Les retours sur investissement sont souvent solides et stables, rendant le placement à Paris l'un des plus sûrs.

De plus, l'investissement immobilier à Paris présente un autre avantage majeur : la liquidité. Étant donné la demande constante et le prestige associé à la possession d'un bien immobilier dans la capitale française, il est généralement facile pour les propriétaires de revendre leurs actifs rapidement et à des prix compétitifs, si jamais le besoin s'en fait sentir.

Les différents quartiers et arrondissements de Paris offrent également une diversité d'opportunités. Les arrondissements centraux, par exemple, sont extrêmement prisés, non seulement pour leur charme historique et leur proximité avec les principaux sites touristiques, mais aussi parce qu'ils sont au cœur de la vie parisienne. Posséder un bien immobilier dans ces quartiers signifie que sa valeur est susceptible d'augmenter constamment, offrant ainsi aux investisseurs une perspective de croissance à long terme pour leur capital.

Le conseil de la rédaction

🏙️ Avant d'investir, prêtez attention à ces critères essentiels :

1️⃣ Dynamisme démographique : Ciblez les villes en croissance. Évitez celles avec trop d'offres locatives.

2️⃣ Taux de vacance : 📊 Un taux élevé signifie plus de choix mais aussi un risque de non-location. La moyenne nationale est d'environ 8%.

3️⃣ Taxe foncière : 💰 Vérifiez son montant ! Certaines villes peuvent être coûteuses, et cette charge revient au propriétaire.

Angers : Un écrin d'opportunités dans le monde de l'immobilier

Angers, souvent qualifiée de "douceur angevine", ne se contente pas de son cadre de vie exceptionnel, mélangeant harmonieusement histoire, nature et modernité. Idéalement située à la confluence de trois rivières et proche des grands pôles économiques de l'Ouest, cette ville a su s'imposer comme un choix stratégique pour les investisseurs immobiliers.

Un des atouts majeurs d'Angers réside dans sa forte population étudiante. Avec ses établissements d'enseignement supérieur réputés, la ville attire chaque année des milliers d'étudiants. Cela a pour effet direct de dynamiser le marché locatif, minimisant le risque de vacance locative. Pour les investisseurs, c'est l'assurance d'une rentabilité constante et pérenne.

Mais ce n'est pas tout. L'essor économique et culturel de la ville renforce son attractivité. Zones d'activités, événements culturels, projets d'urbanisme, tout concourt à en faire un lieu prisé. L'immobilier neuf, en particulier, est très recherché, non seulement par les étudiants, mais aussi par les jeunes actifs et les familles désireuses de bénéficier des avantages de la ville sans les inconvénients des grandes métropoles.

Cet engouement se reflète d'ailleurs clairement dans l'évolution des prix. Avec une augmentation spectaculaire de 70% en seulement 5 ans, Angers démontre que son marché immobilier est non seulement robuste, mais aussi en plein essor. Investir à Angers, c'est donc faire le choix d'une ville d'avenir, offrant un équilibre parfait entre qualité de vie et opportunités économiques.

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