Comment transmettre des parts de SCPI?

La transmission de patrimoine immobilier à travers les SCPI est devenue une méthode populaire. Pourtant, il est crucial de bien comprendre son fonctionnement et ses implications fiscales pour optimiser la succession. Ci-dessous, un aperçu des points essentiels concernant la transmission des parts de SCPI.

Par Bertrand Dubourg, Rédacteur SCPI

Comprendre le fonctionnement d'une SCPI

La SCPI, également connue sous le nom de « pierre papier », est une manière indirecte d'investir dans l'immobilier. Lorsqu'un investisseur achète des parts de SCPI, il devient propriétaire d'une fraction d'un patrimoine immobilier géré par des professionnels. Cela se traduit par :

• L'achat de parts dans des sociétés ayant pour objectif l'achat et la gestion de biens immobiliers.
• La perception d'une fraction des loyers, proportionnelle à la part détenue.
• Une gestion professionnelle qui libère l'investisseur des contraintes habituelles de la gestion immobilière, mais qui est compensée par des frais de souscription et de gestion.

L'attractivité de la SCPI réside dans sa capacité à diversifier les investissements immobiliers sans la nécessité de gérer directement les propriétés.

Les Avantages des SCPI : Un Investissement Immobilier Simplifié

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont gagné en popularité ces dernières années, et ce n'est pas sans raison. Ces véhicules d'investissement offrent un accès simplifié au marché immobilier, avec des avantages indéniables pour l'investisseur.

1. Diversification du portefeuille : Investir dans une SCPI, c'est mettre son argent dans un panier de biens immobiliers diversifiés - bureaux, commerces, logements - et souvent répartis géographiquement. Cette diversification minimise les risques associés à la défaillance d'un seul bien ou secteur.

2. Accès simplifié à l'immobilier : Avec les SCPI, nul besoin de débourser des sommes colossales pour acquérir un bien immobilier. Avec quelques milliers d'euros, vous pouvez devenir associé et profiter des rendements de l'immobilier.

3. Gestion déléguée : L'un des plus grands atouts des SCPI est la gestion déléguée. En tant qu'investisseur, vous n'avez pas à vous soucier de la gestion quotidienne des biens, des locataires ou des travaux. Tout est géré par une société de gestion professionnelle.

4. Rendement attractif : Les SCPI offrent généralement un rendement plus élevé que d'autres placements sécurisés, comme le livret A. Bien sûr, comme tout investissement, il y a des risques, mais les rendements historiques montrent une performance solide.

5. Liquidité : Même si les SCPI sont idéalement des placements à long terme, il est possible de revendre ses parts si besoin. De nombreuses sociétés de gestion proposent des services de revente pour faciliter ce processus.

SCPI : La transmission par donation en propriété totale

L'une des méthodes de transfert des parts de SCPI est la donation en pleine propriété. Quand elle est réalisée entre membres de la même famille, cette donation profite des avantages fiscaux actuels.

L'idée derrière une telle donation est de permettre à la personne qui donne de léguer une portion de son patrimoine à ses descendants de son vivant, tout en profitant d'exemptions fiscales.

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Par exemple, selon les règles fiscales de 2019, chaque parent peut léguer à chaque enfant des parts de SCPI d'une valeur allant jusqu'à 100 000 euros tous les 15 ans. De la même manière, un grand-parent a la possibilité de léguer à un petit-enfant des parts de SCPI d'une valeur maximale de 31 865 euros tous les 15 ans. Si la donation excède ces montants, des taxes progressives sur les donations sont appliquées. Ces réglementations ne concernent pas uniquement les parts de SCPI.

Bon à savoir: Avant de déterminer la fiscalité, il est essentiel de connaître la valeur des parts de SCPI qui vont être transmises. Cette valeur est la plupart du temps déterminée par la société de gestion elle même en fonction de la valorisation des actifs détenus diminuée des dettes et charges. Cette valeur est rapidement trouvable dans les rapports annuels.

La séparation des droits de propriété des parts de SCPI pour une transmission optimisée

La séparation des droits de propriété des parts de SCPI est une stratégie judicieuse pour faciliter et optimiser la transmission de votre héritage. Cette séparation distingue deux droits distincts et transmissibles : le droit de nue-propriété et l'usufruit.

Transférer la nue-propriété

La nue-propriété donne le droit de prendre des décisions sur le bien, comme le vendre. En ce qui concerne les parts de SCPI, cela signifie léguer ce droit aux héritiers potentiels pour préparer en amont la transmission. De cette manière, ces parts ne seront pas incluses dans la succession. L'initiateur de la donation conserve l'usufruit, ce qui lui permet de continuer à bénéficier des revenus associés aux parts de SCPI. La valeur de cette nue-propriété varie selon l'âge du donateur qui détient l'usufruit, il est donc crucial de l'évaluer correctement pour ne pas excéder la limite de donation de 100 000 € par enfant.

Légation de l'usufruit

L'usufruit représente le droit de jouir d'un bien et d'en récolter les bénéfices, sans en détenir la pleine propriété. Cet avantage peut être accordé pour une durée déterminée, par exemple pour soutenir financièrement un enfant pendant une période donnée. À la fin de cette séparation des droits, le donateur récupère la pleine propriété des parts de SCPI.

Durant la période de séparation, si vous êtes sujet à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) du fait de cette donation, les parts ne seront pas considérées dans l'assiette imposable pendant toute la durée du démembrement.

Bon à savoir: Prenez garde à la fluctuation de la valeur de la nue-propriété

Lors d'une donation avec démembrement des droits, la valeur de la nue-propriété, qui varie selon l'âge de l'usufruitier, est cruciale. Pour bénéficier d'exonérations, il est essentiel de ne pas dépasser certaines limites. 

La nue-propriété augmente de 10 % tous les dix ans. Par exemple, pour un parent de moins de 31 ans, elle est de 20 % (l'usufruit étant à 80 %). Cette proportion monte à 30 % pour ceux ayant moins de 41 ans, 40 % pour ceux de moins de 51 ans, et ainsi de suite, atteignant 90 % pour les plus de 91 ans. Pour éviter des frais de donation, la valeur de la nue-propriété doit rester en dessous de 100 000 euros par enfant pour chaque usufruitier (ou 31 865 euros pour un petit-enfant). Il est important de se référer à la législation de 2019.

Cas pratique

Prenons l'exemple de M. Dubois, âgé de 62 ans, qui envisage de transférer la nue-propriété de ses parts de SCPI à sa fille. Ces parts valent au total 200 000 euros. Dans cette situation, la valeur de la nue-propriété est équivalente à 60% de la valeur totale des parts.

📊 Calcul : Base imposable = 200 000 € x 60% = 120 000 €.

Si on prend en compte un abattement en ligne directe de 100 000 €, les droits à payer sont calculés sur le montant restant, soit : Droits de transmission = 20 000 € x 20%(2) = 4 000 €.

Si M. Dubois n'avait pas opté pour le démembrement de ses parts de SCPI, les droits de transmission auraient été de : Droits sans démembrement = 100 000 € x 20% = 20 000 €.

Frais associés à la transmission de parts de SCPI en images

1. Fiscalité successorale 📜

   • Les parts de SCPI sont assujetties à l'imposition sur la succession, tout comme les autres actifs immobiliers.
   • Le montant de l'impôt varie selon le patrimoine hérité et le lien familial entre le détenteur et le bénéficiaire.
   • Des abattements fiscaux peuvent s'appliquer, particulièrement entre parents et enfants. Toutefois, si une donation a été faite moins de 15 ans avant le décès, l'abattement est réduit du montant de la donation.

2. Frais de notaire 🖋️

   • L'intervention d'un notaire est nécessaire lors de la division d'un héritage entre plusieurs bénéficiaires.
   • Ces frais sont généralement compris entre 1% et 5% de la valeur totale du patrimoine.

3. Coûts de la société de gestion 🏢

   • Lorsqu'il y a un nouveau détenteur des parts de SCPI, la société de gestion doit produire de nouveaux documents.
   • Cette démarche entraîne souvent une commission de cession de parts ou des frais de mutation.

La transmission des parts de SCPI au sein d'un contrat d'assurance vie

La société civile de placement immobilier (SCPI) est un instrument financier permettant à un investisseur d'acquérir des parts dans un ensemble immobilier. Lorsque ces parts sont détenues dans le cadre d'un contrat d'assurance vie, le mécanisme de transmission diffère de celui d'une possession directe.

Dans le contexte de l'assurance vie, lorsque le détenteur des parts vient à décéder, l'héritier ou le bénéficiaire désigné ne récupère pas directement les parts de SCPI du défunt. Au lieu de cela, il reçoit une somme d'argent. 

Cette particularité est due à la nature même du contrat d'assurance vie. Le décès du titulaire conduit à la clôture automatique de ce contrat. En conséquence, le capital accumulé dans le contrat, y compris la valeur des parts de SCPI, est alors versé au bénéficiaire désigné dans les conditions prévues par le contrat.

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Cela signifie que le bénéficiaire n'a pas directement la main sur les actifs immobiliers représentés par les parts de SCPI, mais dispose plutôt d'une somme d'argent correspondant à leur valeur au moment du décès. Il peut alors décider d'utiliser cette somme comme bon lui semble, y compris, s'il le souhaite, pour investir à nouveau dans des parts de SCPI ou d'autres instruments financiers.

Le dispositif Dutreil et la transmission de SCPI

Le dispositif Dutreil offre un avantage fiscal pour la transmission d'entreprises familiales, réduisant ainsi le coût des droits de succession. Lorsque les parts de SCPI sont associées à une activité professionnelle, elles peuvent entrer dans le cadre de ce mécanisme. 

Ainsi, 75% de la valeur des parts pourrait être exemptée des droits de succession. Toutefois, il est essentiel de respecter certaines conditions, notamment la détention continue des parts pour une période spécifiée.

Bon à savoir: Sur le site Service public, un simulateur vous permet de déterminer le barème fiscal qui sera applicable. Suivez le lapin blanc: https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/bareme-fiscal-usufruit

Bénéfices de la transmission des SCPI lors de la succession

Lorsqu'un individu détient des parts de SCPI en possession directe, celles-ci s'intègrent naturellement au patrimoine à léguer au moment de son décès. Concrètement, lors de la disparition de l'investisseur, la répartition des parts suit le mécanisme de succession traditionnel.

🤔 Beaucoup se demandent : "Au décès de l'investisseur, les parts sont-elles liquidées de facto ?" La réponse est non. Lorsque le propriétaire des parts disparaît, celles-ci rejoignent simplement le patrimoine à diviser entre les héritiers. Il incombera alors à ces derniers de trancher : garder les parts et ainsi bénéficier des rendements associés, ou les céder pour mobiliser du capital.

Les atouts des parts de SCPI dans ce contexte sont nombreux :

🔄 Simplicité de répartition : chaque bénéficiaire peut se voir attribuer un lot spécifique de parts, rendant le processus transparent. 

🔒 Prévention des conflits : les parts éliminent le risque d'indivision conflictuelle entre les héritiers. 

🎁 Opportunité de donation anticipée : il est possible d'anticiper et d'offrir équitablement aux futurs héritiers via la donation-partage. 

📈 Transmission progressive : les héritiers peuvent recevoir les parts sur une période définie tout en continuant à percevoir les rendements, grâce à la donation en nue-propriété.

Conclusion

Lors de la succession de parts de SCPI, une réglementation fiscale particulière s'applique en fonction de la relation entre le défunt et l'ayant droit. Une préparation minutieuse de la transmission est cruciale pour maximiser les avantages fiscaux et garantir la sécurité financière des héritiers. 

Des stratégies comme le dispositif Dutreil, les dons ou le démembrement de propriété peuvent faciliter une gestion fiscale avantageuse. La consultation d'un expert fiscal est vivement conseillée pour déterminer les solutions les plus adaptées à chaque cas spécifique.

FAQ SCPI

Que se passe-t-il avec les parts de SCPI lorsqu'un associé décède ? Lorsqu'un associé meurt, ses parts dans la SCPI sont automatiquement transférées à ses successeurs légaux, généralement ses enfants. Une fois qu'ils reçoivent ces parts, les héritiers ont deux options principales : soit ils les conservent et commencent à toucher des dividendes, soit ils les vendent pour liquider l'investissement.

Combien de temps faut-il garder ses parts de SCPI ? Bien que les détenteurs de SCPI à capital fixe puissent vendre leurs parts à tout moment, les experts et les régulateurs financiers, comme l'AMF (Autorité des Marchés Financiers), recommandent de les conserver pendant une certaine période pour maximiser le rendement. La durée de détention suggérée est généralement de 8 à 10 ans, bien que, en pratique, de nombreux investisseurs tendent à conserver leurs parts pendant près de 23 ans.

Comment le démembrement peut-il aider à la transmission de parts de SCPI ? Le démembrement est une stratégie qui permet à un investisseur de fractionner les droits de propriété sur ses parts de SCPI. Durant sa vie, il peut ainsi séparer la nue-propriété, qui sera détenue par son héritier, de l'usufruit, qu'il conservera lui-même. Cela signifie que, de son vivant, l'investisseur (ou usufruitier) continue de bénéficier des revenus générés par les parts de SCPI. À son décès, l'héritier (ou nu-propriétaire) acquiert automatiquement la pleine propriété des parts.

Avertissement: Investir dans des SCPI est une forme de placement immobilier. Semblable à d'autres investissements immobiliers, c'est un engagement à long terme avec une liquidité restreinte. Une période d'investissement de 10 ans est conseillée. À la différence d'un Livret A, cet investissement n'est pas sans risques. Il y a notamment un risque de perdre son capital initial. Les rendements ne sont pas assurés et varieront en fonction des tendances du marché immobilier et des fluctuations monétaires. Redactionfinanciere.com ne donne pas de conseils en investissements.